Wat doet een aannemer? Rol, verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid

Het woord aannemer klinkt als een beroep, maar het is vooral een positie in een contract. Een aannemer neemt werk aan: hij verplicht zich om tegen een afgesproken prijs een bouwwerk op te leveren. Wie dat werk feitelijk uitvoert, staat daar los van. Bij een kleine verbouwing staat de aannemer zelf op de steiger. Bij een woonwijk stuurt hij tientallen partijen aan en komt hij zelden op de bouwplaats. In beide gevallen is hij degene die verantwoordelijk is voor het eindresultaat.

In het kort

• Een aannemer verplicht zich om tegen een afgesproken prijs werk uit te voeren en op te leveren, en is daarvoor eindverantwoordelijk richting de opdrachtgever.
• Schakelt hij anderen in, dan heet hij hoofdaannemer en zijn de ingeschakelde partijen onderaannemers.
• De opdrachtgever heeft geen contract met de onderaannemer. Fouten van een onderaannemer blijven daarom voor rekening van de hoofdaannemer.
• Sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is de aannemer ook aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die niet aan hem zijn toe te rekenen.

Wat is een aannemer?

Juridisch gaat het om aanneming van werk: een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de andere partij te betalen prijs. Die formulering verklaart waarom het begrip zo breed is. Een timmerbedrijf dat een dakkapel plaatst is aannemer, en een bouwconcern dat een ziekenhuis bouwt ook.

Anders dan bij de architect is de titel aannemer niet wettelijk beschermd. Er bestaat geen verplicht diploma, geen register en geen erkenning die je moet hebben om jezelf zo te noemen. Wat er wel is, zijn keurmerken en brancheverenigingen waar bedrijven zich vrijwillig bij aansluiten, en garantieregelingen die opdrachtgevers zekerheid geven. Voor wie een aannemer kiest, is dat het onderscheid waar het op aankomt: niet de titel maar de aansluiting, de referenties en de garantie.

Wat doet een aannemer op een project?

De taken verschuiven met de omvang van het bedrijf, maar de kern is overal hetzelfde: de opdrachtgever heeft één aanspreekpunt en dat is de aannemer.

• Prijs en contract: het werk calculeren, een aanbieding doen en de afspraken vastleggen over prijs, planning en kwaliteit
• Organisatie: materialen inkopen, materieel regelen, mensen inplannen en onderaannemers contracteren
• Uitvoering: het werk laten maken volgens tekening, bestek en regelgeving, met toezicht op kwaliteit en veiligheid
• Oplevering: het werk overdragen, restpunten wegwerken en de garantieperiode ingaan

Op grotere projecten is die rol verdeeld over een organisatie. De calculator maakt de prijs, de werkvoorbereider regelt de uitvoering, de uitvoerder stuurt de bouwplaats aan en de projectleider bewaakt budget en planning. De aannemer als bedrijf is dan de optelsom van die functies, en de beroepen in de bouw die daaronder vallen vormen samen de keten van offerte tot oplevering.

Hoofdaannemer en onderaannemer

Zodra een aannemer werk uitbesteedt aan gespecialiseerde bedrijven, verandert zijn positie. Hij wordt hoofdaannemer en heeft vanaf dat moment twee rollen tegelijk: opdrachtnemer richting de opdrachtgever voor het geheel, en opdrachtgever richting de partijen die hij inschakelt. Die onderaannemers doen het specialistische werk, van installatietechniek en dakbedekking tot stukadoorswerk en schilderwerk.

Het gevolg daarvan is belangrijk en wordt vaak verkeerd begrepen. Tussen de opdrachtgever en de onderaannemer bestaat geen contractuele relatie. Gaat er iets mis met het werk van een onderaannemer, dan spreekt de opdrachtgever niet die partij aan maar de hoofdaannemer. Die blijft aansprakelijk voor fouten in het werk, ook als hij ze niet zelf heeft gemaakt. Hij kan de schade vervolgens verhalen op zijn onderaannemer, maar dat is een aparte kwestie tussen die twee.

Aansprakelijkheid na de Wkb

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen heeft de positie van de aannemer wezenlijk veranderd. Onder het oude recht was een aannemer na oplevering in beginsel niet meer aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever bij oplevering had kunnen ontdekken. Dat legde het risico van niet-opgemerkte fouten bij de opdrachtgever.

Onder de nieuwe regeling is dat omgedraaid: de aannemer is ook aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen. De bewijslast ligt daarmee bij de aannemer in plaats van bij de opdrachtgever. De regeling geldt niet met terugwerkende kracht: aannemingsovereenkomsten die vóór 1 januari 2024 zijn gesloten, vallen nog onder het oude regime. Het Informatiepunt Leefomgeving zet de precieze werking van die bepaling uiteen.

Praktisch betekent het dat dossiervorming zwaarder weegt dan voorheen. Vastleggen wat er is gemaakt, met welke materialen en volgens welke keuringen, is niet langer administratie maar bewijsmateriaal. Voor aannemers die daar hun werkwijze op hebben aangepast is het een kwestie van gewoonte geworden. Voor wie dat niet heeft gedaan, komt dat verschil pas aan het licht op het moment dat er discussie ontstaat, en dan is het te laat om alsnog vast te leggen wat er destijds is gebeurd.